不動産投資は老後の年金代わりになる？家賃8万円と使えるお金の差

家賃が毎月8万円入っても、老後の生活費が8万円増えるとは限りません。そこから返済と費用を払えば、自由に使えるお金が残らない組み合わせもあります。

「給与がなくなっても、家賃が入る」。その魅力を考えるなら、家賃の額だけでなく、受け取りたい年齢にいくら残るかまで見たいところです。

不動産投資は、老後の収入を補う選択肢にはなります。ただし、退職後も続くローン返済や、空室・修繕の支出を含めて家計が成り立つことが前提です。まず学びたい段階なら、物件を決める必要はありません。家賃と生活費の間に何があるかを知るところから始めましょう。

• 老後に足したい金額を、自分の年金と生活費から考える
• ローン完済の年齢と、退職する年齢を並べる
• 満室の年だけでなく、空室と修繕が重なる年も比べる
• 数字の読み方を学んでから、個別の物件購入を判断する

「年金代わり」にしたいのは、家賃か、生活費か

毎月の家賃が8万円、ローン返済が6万円、その他の費用が月平均2万円。説明用にこの条件を置くと、家賃は入っても差額は0円です。

返済には借入元本を減らす部分も含まれるので、差額0円だけで資産形成全体の損得は決まりません。ただ、返済に回したお金を同じ月の食費や旅行代には使えません。将来の資産をつくる話と、退職後の生活費を増やす話は、ここで分けます。

家賃を生活費の補いとして考えるときの出発点は、次の式です。

生活費へ回せるお金を考える出発点 ＝ 受け取った家賃 − ローン返済 − 維持管理の支出

この差額から、個人ごとの税負担や、次の修繕に備えて残すお金も考えます。家賃の振込額を、そのまま使ってよい金額にはしません。

一方、返済が終わった後は返済分の支出がなくなります。だからこそ、購入時の説明だけでなく「何歳から、その状態になるのか」が老後の計画を左右します。

まず、自分の老後に月いくら足したいかを置く

例えば、退職後の生活費を月25万円、年金などから生活費に使える収入を月20万円と置くと、不足は月5万円、年60万円です。これは説明用の仮定で、平均的な生活費や年金額ではありません。

同じ家賃収入でも、月1万円を補いたい人と、月10万円を補いたい人では必要な計画が変わります。物件価格を比べる前に、生活費の不足額をひとまず置きます。

年金の見込額は、日本年金機構のねんきんネットで確認できます。働く期間や収入、受給開始年齢などの条件を変えた試算も可能です。

ここで混ぜたくないのが、年金の支払額と振込額です。日本年金機構の年金振込通知書の説明では、振込額は社会保険料や税金などを差し引いた後の金額です。将来の家計でも、年金の表示額をそのまま使える収入とせず、差し引かれる負担を考えます。

まだ正確に埋まらない欄があっても、学び始めて構いません。「自分は毎月の収入を増やしたいのか、まとまった資産を残したいのか」が分かるだけでも、聞きたい話を選びやすくなります。

65歳で退職しても、ローンが65歳で終わるとは限らない

仮に45歳で30年返済のローンを組み、予定どおり返すなら、完済は75歳です。65歳で退職する計画なら、その後にも10年の返済期間が残ります。この年齢と期間は例示であり、借りられる条件を示してはいません。

「完済後には家賃が残る」という説明が正しくても、65歳から75歳までの生活費を別に考える必要があります。給与から補えていた不足分を、退職後は何で払うのか。老後資金として見るなら、この空白を先に埋めます。

繰上返済で時期を早める案も、そのための現金をどこから出すかとセットです。退職金を返済へ回せば、生活費や急な支出に残せる現金は減ります。「完済できるか」と「完済した後の家計が成り立つか」を別々に見ます。

返済予定表や金利の見方から知りたい場合は、不動産投資ローンの仕組みと返済表の読み方で確認できます。

老後に年60万円を足せる？家賃8万円で完済前後を比べる

家賃8万円の1室を例に、返済の有無で差額がどう変わるかを計算します。以下は相場ではなく、老後の不足額と比べるための仮定例です。

通常の年間費用は24万円と置きます。内訳は、賃貸管理の費用6万円、マンションの管理費・修繕積立金12万円、固定資産税・保険料など6万円。年返済額は元本と利息を合わせて72万円です。

2か月空室になり、室内設備などの臨時修繕20万円が発生する年も比べます。マンション全体の修繕積立金と、ここで置く室内の臨時修繕は別の支出です。

例えば右端は、家賃8万円×10か月−通常費用24万円−臨時修繕20万円＝36万円です。左から2列目は、そこから年返済72万円を引いて−36万円になります。

この差額には取得・売却費用、所得税・住民税の個別額、次の修繕に備える追加の取り置きを含めていません。返済の効果だけを比べるため、家賃と通常費用を固定しています。実際の数十年後の家賃や費用が同じになる、という予測でもありません。

先ほどの「年60万円を生活費へ足したい」という仮定なら、完済後の満室年は差額72万円ですが、空室と修繕が重なる年は36万円まで下がります。年60万円を毎年使う計画とは、そのままでは合いません。

この差を知る目的は、不動産投資を一律に避けることではありません。生活費に回す額を抑える、別に現金を残す、借入や価格の条件を見直すなど、購入前に比較する項目をつくるためです。費用から必要な家賃を逆算する方法は、不動産投資の利回り最低ラインと必要家賃の計算につなげて読めます。

退職する頃には、物件の条件も変わる

修繕積立金は、今の金額だけを見ない

マンションの修繕積立金が段階増額積立方式なら、将来の値上げが前提です。国土交通省の説明でも、この点が示されています。

購入時の月額だけを老後までコピーせず、長期修繕計画の中で退職する年の負担を探します。室内設備の修理代も別に見積もると、先ほどの表の「通常の費用」と「臨時修繕」を自分の候補に置き換えられます。

家賃保証でも、将来の金額まで固定とは限らない

サブリースだから退職後の家賃を固定してよい、とも限りません。国土交通省のサブリースに関する案内では、将来の家賃減額や契約解除、維持保全・修繕などの費用負担が挙げられています。

保証のある提案では「いつ見直すか」「減額や解約はどの条件か」「どの修繕費を誰が払うか」を確認します。保証という言葉より、老後の収支表へ入れる金額の根拠を探す読み方です。

売却額と手元に残る額を分ける

将来売る計画なら、売却価格から売却にかかる費用、残っているローン、そのほか該当する税負担を引いた額を考えます。価格が想定より下がった場合も並べ、家賃だけでなく出口の現金も見ます。

売った後は、その物件の家賃を受け取れません。売却代金と、その後も続くはずだった家賃を、同じ期間の老後資金へ二重に足さないようにします。

学ぶなら「年金になりますか」から一歩進める

不動産投資を老後の選択肢として学ぶなら、講義で知りたいことを三つに絞れます。

• 家賃から何を引くと、生活費に回せるお金が見えてくるか
• 退職後も返済が残る計画と、完済後の計画をどう比べるか
• 空室・修繕・家賃の変化を、収支へどう入れるか

講義を選ぶ段階なら、三つの疑問を持っていくだけで十分です。基礎を学んだ後、個別物件の提案を受けたら、その収支を自分の退職時期に重ねて検討します。

独学で言葉を追うだけではつながりが見えにくいなら、不動産投資セミナーの学べる内容と参加方法の比較から、収支やリスクの基礎を扱う講義を探せます。講義ごとの内容と参加条件を比べ、自分が学びたいことに合う回を選んでください。

よくある質問

現金で買えば、家賃をすべて年金代わりに使えますか？

ローン返済はなくても、管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料、室内の修繕などの支出は残ります。購入後に手元へ残す現金も含めて考えます。

50代や60代からでは遅いですか？

年齢だけでは決められません。生活費が必要になる時期、返済終了時期、購入後に残せる現金を並べます。借入を考える場合は、申込先の条件と個別審査の確認が別に必要です。短期間で取り戻す前提の計画は急がないほうがよいでしょう。

家賃収入があれば、老後資金の不足は解消できますか？

不足額と、費用・返済を引いた後に回せるお金が合うかによります。満室の年だけ合っていても、空室や修繕の年に生活費を払えないなら、そのまま不足解消とは数えられません。

セミナーでは自分の融資や購入物件まで決められますか？

基礎を学ぶ講義と、個別の融資審査・物件購入の判断は別です。まず収支の読み方を学び、具体的な提案が出た段階で資料と条件を確認します。

次は「退職する年」の列をつくる

物件の提案書を受け取ったら、購入時の数字の隣に「退職する年」の列をつくってください。その年の家賃、維持費、返済額を記入し、生活費へ回したい額と比べます。空欄が残れば、次の説明で聞く項目になります。

まだ提案を受けていないなら、年金の見込額と生活費を置くところまでで構いません。分からない数字が見つかったら、その読み方を学ぶ。老後の不安を、今すぐ購入する理由に変える必要はありません。