不動産投資の利回り最低ラインは？収支シミュレーションで逆算

「利回り6％」の物件で、毎月いくら使えるお金が増えるのか。給与以外の収入源をつくりたいと考えて物件を見始めたなら、知りたいのは、その数字が自分の暮らしにどうつながるかではないでしょうか。

ところが、表面利回り6％でも、修繕に備えるお金が足りない場合があります。物件価格3,000万円、年間家賃180万円という後述の仮定では、ローン返済後の現金は年3万4,500円。ここから修繕用に12万円を残そうとすると、年8万5,500円不足します。

自分に必要な最低ラインは、空室・支出・返済を引いたあとに、残したい金額を確保できるかで考えます。このページでは数字を入れ替えて、基本条件と悪化した場合を比較できます。まず仮定例でお金の流れをつかみ、物件の説明を聞くときに「自分なら何を確かめたいか」を一つ持ち帰ってください。

まず自分の数字で利回りと収支を計算する

計算するのは、ある1年間の家賃収入と支払い、修繕用に取り置く金額です。所得税・住民税、売却損益、複数年の資金残高は含みません。購入時の諸費用は必要利回りの分母に使い、毎年の支出には加えません。

下の仮定例をそのまま一度見てから、分かる欄を自分の物件に置き換えてください。年間返済額は、金融機関の返済予定表にある元金と利息の合計を使います。

表面6％の家賃は、どこへ消えるのか

初期値では、満室想定の年間家賃180万円に対し、空室による減収を5％と置いています。実収家賃は171万円。管理委託料はその実収家賃の5％として計算します。金額も率も計算を説明するための仮定で、相場ではありません。

返済までは払えても、修繕用のお金まで家賃から残せるとは限りません。この例の3.45万円を全部使うと、修繕のために予定した12万円が残らない。通帳に残った金額と、使ってよい金額を分ける理由はここです。

国土交通省の賃貸経営シミュレーション資料も、家賃だけを見る率と、運営費・返済を引いた指標を分けています。「実質利回り」という名前だけで比較せず、何を引いた数字なのかを確認してください。

自分の最低ラインは、必要な家賃から逆算できる

先ほどの条件で、修繕用12万円とは別に年12万円を残したいとします。必要な家賃は、支出と返済と残したい金額から逆算します。

必要な満室想定家賃＝（固定支出＋年間返済額＋修繕用確保額＋残したい年額）÷｛（1−空室減収率）×（1−管理委託料率）｝

仮定例なら、（15＋144＋12＋12）÷（0.95×0.95）＝約202.77万円です。管理委託料は実収家賃に掛かる設定なので、空室の5％と管理の5％を単純に足した式にはしません。

広告の6％と比べるのは、同じ物件価格を分母にした6.76％です。諸費用を加えた6.34％とは分母が違います。諸費用を多く入力すると率が下がって見えますが、それで家賃や手元資金が増えるわけではありません。

この6.76％も、全物件共通の合格点ではありません。返済額や必要な修繕資金を変えれば動きます。計算上必要だからと家賃を202.77万円に書き換えても、その家賃で貸せる根拠にはなりません。根拠のある家賃では残したい額に届かないなら、購入価格・借入・費用の条件を見直すか、その物件の検討を保留します。

家賃が下がった場合も、同じ画面で比べる

計算機の「悪化した場合の条件も変える」を開くと、家賃の下落、空室による減収、支出と返済の増加を設定できます。初期値の3ケースは次の比較です。

悪化条件は予言ではなく、どの前提が変わると不足が大きくなるかを見るための仮置きです。返済だけの影響を見たければ、家賃下落率を0、悪化時の空室減収率を基本と同じ値、追加支出を0にしてください。変える項目を一つにすると、原因を追えます。

悪化列の「必要家賃」は、家賃が下がる前にいくら必要かを逆算しています。たとえば10％下落なら、逆算した家賃をさらに10％下げ、その実収から費用を引いても目標額が残るように計算します。家賃下落率や空室減収率を100％にすると、家賃収入で目標を満たす逆算はできません。

返済が増える条件は借入契約によって違います。たとえば住宅金融支援機構の対象となる賃貸住宅融資では、当初固定期間後の金利見直しで返済額が増える場合が示されています。自分の借入については、金利・期間と返済予定表の確認へ進み、見直し後の年額を受け取って入力します。

計算が合う数字ではなく、説明できる数字を入れる

入力欄を埋めるより、その数字がどこから来たかを残すほうが大切です。分からない費用を0円にすると、結果だけは良くなります。

計算機の管理委託料は「実収家賃×料率」です。満室想定家賃に掛かる契約なら、その年額を自分で計算して固定支出へ入れ、料率欄は0にします。家賃条件を変えたときは、その年額も更新してください。

修繕用の確保額は、まだ払っていないお金を使わずに残す欄です。実際に払う修繕代を固定支出へ入れたうえで、同じ修繕代を確保額としてもう一度引くと二重計上になります。すでに貯めた資金から修繕代を払う年は、計算結果と別に、その資金残高も確認します。

国土交通省の計画修繕ガイドブックは、長期計画と点検から修繕時期・費用を把握する考え方を示しています。初期値の年12万円を必要額と決めず、その物件の資料から置き換えてください。

現金収支と、税務上の利益を混ぜない

現金が残った額と、不動産所得として計算する額は一致しません。とくにローンの元金と減価償却で違いが出ます。

根拠は国税庁の収支内訳書（不動産所得用）の書き方と減価償却のあらましです。個別の税額はこの計算機では出しません。節税と現金収支の違いを確認し、税務の表と分けて管理してください。

計算した後は、自分に必要な次の一歩を選ぶ

修繕用に残したいお金まで含めて不足するなら、まず支出の漏れと家賃・返済の根拠を確認します。合わない部分を給与補填や将来の売却益で埋めたことにせず、その不足を負う条件で検討するのかを決めてください。

数字が揃っている人は、計算機の「入力値と結果をCSVで保存」から、条件と3ケースを持ち帰れます。Excelなどで開けますが、保存されるのはその時点の数値です。数式付きのExcelテンプレートではありません。再計算するときは計算機の入力を変更します。

「家賃収入をつくることには興味がある。でも、費用の見積もり方から知りたい」。そこが今の疑問なら、次に学ぶテーマは見つかっています。自分の物件が決まっていなくても、修繕費の考え方や返済表の読み方から学ぶことはできます。

収支・融資を学べる不動産投資セミナーの選び方では、質問しながら聞く形式と、自分のペースで見る形式を比べられます。自分が知りたい内容と、参加できる時間から受け方を選んでください。学んだ後に目指すのは、気になる物件の説明に、自分から質問できる状態です。

すでに具体的な物件の説明を受けていて、家賃・費用・返済額の根拠が足りない人は、まず販売会社・管理会社・金融機関から資料を受け取って埋めます。講義で一般的な考え方を学ぶことと、その物件を買うか決めることは分けて進めます。

また、年平均で足りていても、修繕代や税金の支払日に現金が足りなければ困ります。購入時のお金は頭金・諸費用・購入後に残す現金で分け、年間計算とは別に、支払時点の残高を確認してください。

よくある質問

最低利回りは5％や6％と決めてよいですか？

一律には決められません。同じ表面利回りでも、空室、支出、返済、修繕に備える額で結果が変わります。自分の条件で必要な家賃を逆算し、その家賃に根拠があるかまで確認します。

現金で買う場合も使えますか？

年間返済額を0にすれば使えます。空室、管理、税・保険、修繕は残るので、それらを引いて比較します。購入に使う資金と、購入後に手元へ残す現金は別に確認してください。

月額家賃を入力してもよいですか？

家賃欄は年額・万円です。月15万円なら180を入力します。支出と返済も同じ対象年の年額に揃え、月額をそのまま混ぜないでください。

計算結果がプラスなら購入してよいですか？

この計算だけでは決められません。入力した家賃や修繕費の根拠、支払い時点の資金残高、建物・契約の条件、完済までの収支や売却時の残債が別に残ります。ここで確認するのは、入力した1年間の条件で目標額が残るかです。